Aralık Kira Zam Oranı belli oldu!

Konut ve İşyerinde Yasal Tavan Netleşti: Aralık Kira Zam Oranı %35,91 Oldu

Milyonlarca kiracı ve ev sahibinin merakla beklediği 2025 yılı Aralık ayı kira artışları için yasal tablo kesinleşti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) rakamları, yeni kira döneminde uygulanacak artış oranının üst sınırını belirledi. Birkaç bağımsız haber kaynağında doğrulanan bilgilere göre, kira sözleşmesini Aralık ayında yenileyecek olanlar için Aralık kira zam oranı, 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yüzde 35,91 olarak hesaplanmıştır.

Yasal düzenlemeler uyarınca, kira artışları bu tavanı aşamayacak şekilde belirlenecektir. Bu oran, konut ve işyerleri için yılın son ayında uygulanacak en yüksek artış sınırını temsil ediyor. Kira bedelinin belirlenmesinde esas alınan bu oranın altında bir artışta anlaşma sağlanması mümkünken, kanunla belirlenen %35,91’lik üst sınırın aşılması yasal geçerliliğe sahip değildir.

Yasal Düzenleme ve Aralık Kira Zam Oranının Hesaplanma Metodu

Kira artış oranının belirlenmesinde kullanılan temel yöntem, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344’te tanımlanmıştır. Bu madde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışının, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini hükme bağlar. Türkiye'de 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında uygulanan %25'lik geçici tavan sınırının kaldırılmasıyla, kira artışları yeniden enflasyon verilerine dayalı bu yasal metoda dönmüştür.

Aralık kira zam oranı, TÜİK tarafından açıklanan son verilerle, yani Kasım 2025 TÜFE verileri kullanılarak netleşmiştir. Kasım 2025 enflasyonunun yıllık bazda %31,07 olarak gerçekleşmesi sonrasında, son 12 aylık TÜFE ortalaması %35,91 olarak belirlenmiştir. Bu oran, hem konut hem de işyeri kiraları için yasal tavanı oluşturmaktadır.

Geçerli Yasal Sınır: Kiraya veren, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirtilmiş olsa bile, kanunen kiracıdan %35,91’i aşan bir artış talep edemez. Aksi takdirde, fazla miktar hukuken geçersiz sayılır.

İşyeri Kiraları: İşyerleri için de yasal sınır olarak yine 12 aylık TÜFE ortalaması esas alındığından, işyeri kira sözleşmelerini Aralık ayında yenileyecek işletmeler için de bu oran geçerlidir.

Yeni Aralık Kira Zam Oranı ile Sözleşme Yenileme Süreci

Kira sözleşmesinin yenilenme tarihi Aralık ayına denk gelen kiracılar, mevcut kira bedellerini yeni yasal tavan üzerinden kolayca hesaplayabilirler. Örneğin, mevcut kira bedeli 20.000 TL olan bir konut veya işyeri için uygulanabilecek en yüksek artış miktarı, 20.000 TL'nin %35,91'i olacaktır. Bu, yaklaşık 7.182 TL’lik bir zam miktarına ve yeni kira bedelinin 27.182 TL olmasına karşılık gelir.

Bu süreçte taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklarda mahkemeler devreye girebilmekte, ancak mahkemeler dahi yasal olarak belirlenen TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde bir artış oranı belirleyememektedir. Hukuk çevrelerinden edinilen bilgilere göre, sözleşmede artış oranı belirtilmemiş olsa bile, TBK hükümleri uyarınca kira artışının hakkaniyet ve TÜFE ortalaması çerçevesinde yapılması esastır.

Uzun Süreli Kiralamalarda Durum

Beş yıl veya daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde durum biraz daha farklıdır. Kanun, beşinci yılın sonunda uygulanacak kira bedelinin, sadece TÜFE ortalaması ile sınırlı kalmayıp, aynı zamanda kiralananın emsal piyasa değerleri ve hakkaniyet unsuru gözetilerek hakim tarafından belirlenebilmesine olanak tanımaktadır. Bu durumda, emsal kira bedellerindeki ciddi artışlar nedeniyle yeni kira bedeli, yasal Aralık kira zam oranı olan %35,91’in üzerine çıkabilecek bir seviyede tespit edilebilir. Ancak bu tespit için bir kira tespit davasının açılması gerekmektedir.