#Yeniden Değerleme Oranı

2026 Emlak Vergisi Artışına Yasal Sınır Getirildi

TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen yeni yasal düzenleme ile milyonlarca gayrimenkul sahibini yakından ilgilendiren 2026 emlak vergisi artış oranlarına bir üst sınır getirildi. Dört yılda bir toplanan takdir komisyonlarının belirlediği ve bazı bölgelerde yüzde 1000'i aşan fahiş rayiç bedel artışlarının önüne geçmeyi hedefleyen bu karar, vergi mükellefleri için önemli bir koruma kalkanı oluşturuyor. Ekonomi kaynaklarından edinilen son bilgilere göre, 2026 yılında uygulanacak vergi değeri artışı, bir önceki yılın değerinin belirli bir katını aşamayacak şekilde sınırlandırıldı. ​Takdir Komisyonu Kararları ve Fahiş Artış Riski ​Emlak vergisi kanunlarına göre, arsa ve arazilerin metrekare birim değerleri her dört yılda bir kurulan takdir komisyonları tarafından yeniden belirlenmektedir. 2026 yılı, bu "Genel Beyan Dönemi" kapsamına girdiği için, komisyonların belirleyeceği yeni rayiç bedeller, 2026, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında ödenecek vergilerin temelini oluşturacaktı. Ancak, özellikle büyükşehirlerde ve gelişen bölgelerde gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı yükseliş, komisyon kararlarında 10 ila 15 kata varan rekor artış beklentilerini gündeme getirdi. ​Uzmanlar, herhangi bir müdahale olmaması durumunda, 2025 yılında ödenen verginin 2026'da 7,5 katına kadar çıkabileceği konusunda uyarılarda bulunmuştu. Bu durum, vergi adaletini zedeleyebilecek "ikinci bir varlık vergisi" etkisi yaratma riski taşıdığı için kamuoyunda ciddi endişelere yol açtı. Yapılan piyasa analizleri, İstanbul başta olmak üzere birçok merkezi lokasyonda rayiç bedellerin yüzde 1400'e varan oranlarda artırıldığını raporlamıştı. ​2026 Emlak Vergisi İçin 'İki Kat' Sınırı ​Kamuoyunda oluşan endişeler ve Cumhurbaşkanlığı'nın talimatıyla harekete geçen yasama organı, vergi artışlarını makul bir seviyede tutmak için kritik bir düzenlemeyi hayata geçirdi. Resmi kaynaklardan doğrulanan bilgilere göre, 2026 yılı için hesaplanacak emlak vergisi değeri, 2025 yılına ait vergi değerinin iki katını aşamayacak. ​Bu düzenleme şu anlama gelmektedir: ​Takdir komisyonları bir bölgedeki arsa değerini yüzde 500 veya yüzde 1000 oranında artırmış olsa bile, vergi hesaplamasında bu artışın tamamı dikkate alınmayacaktır.​Mükellefin 2026 yılında esas alınacak vergi matrahı, bir önceki yılın değerinin en fazla yüzde 100 fazlası (iki katı) olarak tescil edilecektir. ​Bu "tavan uygulama" sayesinde, gayrimenkul sahiplerinin öngörülemez vergi yükleriyle karşılaşmasının önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Düzenleme, 2026 yılı vergileri için geçerli olup, takip eden yıllarda (2027-2029) yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artış kuralı işlemeye devam edecektir. ​Ekonomistlerden Uyarılar ve OVP Hedefleri ​Ekonomi çevrelerinde geniş yankı uyandıran bu süreçte, tanınmış ekonomistler vergi artışlarının hane halkı bütçesi üzerindeki etkisine dikkat çekti. Bağımsız analizlere göre, 2025 yılında 35 bin TL seviyesinde vergi ödeyen bir mükellefin, yasal sınırlama olmasaydı 2026'da 260 bin TL'nin üzerinde bir ödeme yükümlülüğü ile karşılaşabileceği hesaplanmıştı. Yeni düzenleme, bu tip astronomik artışların önünü kesse de, vergi yükünün enflasyonist ortamda artmaya devam edeceği öngörülüyor. ​Öte yandan, hükümetin açıkladığı Orta Vadeli Program (OVP) kapsamında, 2026 yılı için enflasyon hedefi yüzde 16 seviyesinde belirlenmiş durumda. Vergi politikalarının, fiyat istikrarını sağlama ve enflasyonu tek haneye düşürme hedefleriyle uyumlu bir şekilde yürütüldüğü vurgulanıyor. Uzmanlar, emlak vergisindeki bu sınırlamanın, konut ve kira piyasasındaki dolaylı maliyet baskılarını da hafifletebileceğini belirtiyor. ​Gelecek Yıllar İçin Hesaplama Yöntemi ​Mükelleflerin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, 2026'nın bir "baz yılı" olmasıdır. 2026 için belirlenen (veya sınırlandırılan) bu yeni değerler, sonraki üç yıl boyunca referans kabul edilecektir. Mevcut mevzuata göre, ara yıllarda vergi değerleri, her yıl açıklanan Yeniden Değerleme Oranı'nın yarısı kadar artırılmaktadır. Örneğin, 2025 yılı için bu artış, yüzde 43,93 olan yeniden değerleme oranının yarısı (%21,96) olarak uygulanmıştı. 2027 ve sonrası için artışlar, o yılların ekonomik verilerine göre şekillenecektir. ​Gayrimenkul sahiplerinin, belediyeler tarafından ilan edilen yeni rayiç bedelleri kontrol etmeleri ve yasal süresi içinde (genellikle ilan tarihinden itibaren) vergi mahkemelerine itiraz haklarının bulunduğunu unutmaları büyük önem taşıyor. Ancak, getirilen "iki kat" sınırı ile birlikte birçok itirazın konusuz kalabileceği veya mağduriyetlerin yasal yola başvurmadan çözülebileceği değerlendiriliyor.